【邯郸磁县房产】京城高端市场系列调查:那些10年还未清盘的别墅


发布时间:2021-01-23 14:46:42 阅读量:5517 作者:君煜

开发商邯郸磁县房产:北京澳柯玛中嘉房地产开发有限公司

十年时间,豪宅市场(尤其是别墅)宣传价值点无一不是“保值性”,主旨无外乎为“中国别墅经历了一个从复苏到蓬勃发展的过程”,但2004年拿到地的别墅项目,一年过去,在销售,这很正常;五年过去,在销售,别墅的去化速度慢,也很正常;十年过去,同样的项目预售证早已过期,如今转为现房,仍在进行销售……

众所周知,居住用地的使用权年限为70年,那么让我们翻开这些项目十年的“销售史”,看一看那些卖了十年却仍在销售的别墅——鲁能格拉斯小镇、园墅、北京湾、天鹅堡、瑞景花苑……

项目名称

开发商

所在区域

拿地时间

格拉斯小镇

北京海港房地产开发有限公司(鲁能集团)

通州区宋庄

最晚2004年

园墅

北京澳柯玛中嘉房地产开发有限公司(三元集团)

昌平区回龙观

2003年

北京湾

北京汇超房地产开发有限公司

昌平区南口路

最晚2005年

天鹅堡

北京嘉禾远东置业有限公司(京奥港集团)

通州区马驹桥

2004年

瑞景花苑

长江实业集团

顺义区天竺镇

1992年、2006年

根据住建委相关信息整理

一、 格拉斯小镇

开发商:北京海港房地产开发有限公司

项目位置:通州区宋庄镇东海花园

新华网记者致电格拉斯小镇售楼处,其销售人员称:“此项目为准现房,在售户型为450—800平方米,每套均价为2000万元,三期开盘112套,已经销售了2/3,剩余套数约为37套。”

根据北京住房和城乡建设委员会网站(以下简称住建委网站)查询得知:鲁能格拉斯小镇项目的三个京房售证字(2006)424号、京房售证字(2009)139号、京房售证字(2009)144号目前已经失效,已经转为现房销售,当时共转成现房43套,截止2014年5月28日,共售出31套;京房售证字(2012)289号未失效,共有房源112套,但仅仅签约20套,剩余92套。

并且此项目的拿地时间最晚在2004年,经住建委网站显示:其中房屋所有权证号为“X京房权证通字第0930751号”,其土地使用权证号为“京通国用(2004出)第091号”,此地块上还有6套房源未售出,并查询北京市土地整理储备中心2003年—2014年之间的土地交易数据,并未找到此地块的信息。此外10年期间,销售均价从33634元/平方米增长到48446元/平方米。

点评:2010年8月,格拉斯小镇项目“东海花园二期B地块”曾进入国土资源部闲置土地“黑名单”;2010年11月格拉斯小镇近半土地被闲置;2006年10月15日至2009年5月17日间近两年半的时间内,格拉斯小镇竟然没有一个新预售项目面市;十年时间,别墅价格仅涨一万。

二、园墅(北清路2号)

项目位置:昌平区回龙观镇住宅项目

记者致电园墅售楼处,销售人员称:园墅项目仅剩340、354平方米的户型,均价为28000元/平方米,房源只剩10多套,拿地时间为2004年。但经记者查询北京市土地整理储备中心得知:园墅项目地块是在2003年9月27日由北京澳柯玛中嘉房地产开发有限公司以1.7亿元拍下,即拿地时间并非2004年。

此项目共有过三个预售证:京房售证字(2006)211 、京房售证字(2007)135、京房售证字(2009)22,目前均已经到期。其中前两项已经转为现房销售,共转成现房138套,已售出109套。京房售证字(2009)22已经到期,还未取得房屋所有权证。

点评:三元做牛奶一直强调鲜奶到家,可见速度要快;但三元做别墅,十年期间销售未完。也许三元深知做牛奶要越新鲜越好,但土地是越囤越值钱。

园墅现房销售情况

房屋所有权证号

转为现房套数

销售套数

均价

X京房权证昌字第590244号

10套

仅1套预定

X京房权证昌字第590238号

10套

4套

27580元/平方米

X京房权证昌字第590246号

8套

7套

27298元/平方米

X京房权证昌字第389738号

2套

1套

32144元/平方米

X京房权证昌字第408163号

36套

35套

22906元/平方米

X京房权证昌字第389918号

6套

5套

29685元/平方米

X京房权证昌字第408156号

30套

27套

21585元/平方米

X京房权证昌字第389917号

6套

5套

27642元/平方米

X京房权证昌字第408168号

30套

25套

20810元/平方米

三、北京湾(中关村科技园区昌平园配套住宅B区北京湾 国院)

开发商:北京汇超房地产开发有限公司

项目位置:昌平区南口路30号院

记者拨打北京湾项目售楼处,售楼处的销售人员称:目前主售户型为372平方米,一期开盘时间为2009年,目前在售为二期,拿地时间为2005年。

经查询住建委网站得知:北京湾项目的京房售证字(2006)335号、(2009)278号已经转为现房销售,其中房屋所有权证号“X京房权证昌字第610323号”转为现房的为37套,仅售出3套,成交均价为17147元/平方米。房屋所有权证号“X京房权证昌字第610322号”转为现房销售9套,成交0套。此土地的使用权证号为京昌国用(2005出)第033号。

点评:十年来,欧式别墅风靡中国,而北京湾却在此期间建造了中式别墅;辗转近十年,中式别墅渐渐被人们接受,那些近两年入市的中式别墅备受追捧,而北京湾却依然没有卖完。也许只能用“没有在对的时间建造对的别墅”来形容北京湾了。

四、天鹅堡(润都嘉苑一期:天鹅堡二期:天鹅堡 归墅)

开发商:北京嘉禾远东置业有限公司

项目位置:通州区马驹桥镇新海南里

记者致电天鹅堡项目,其项目的销售人员称:天鹅堡主推户型为240、330平方米,分成4联排和7联排,均价为29500元/平方米。现在销售为三期,全款有95折优惠,拿地时间为2004年。

查询住建委网站得知:天鹅堡项目共取得了六次预售证,分别为:京房售证字(2006)216号、京房售证字(2008)155号、京房售证字(2009)37号、京房售证字(2009)220号、京房售证字(2010)110号、京房售证字(2010)344号。转为现房销售的套数为160套,已经销售79套,均价为20692元/平方米。

而住建委网站显示天鹅堡项目的建设工程规划许可证编号为2005规(通)建字0107号,即表示此项目在2005年之前竞得土地。(申请办理建设工程规划许可证,应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目,还应当提交修建性详细规划。)后查询北京市土地整理储备中心2003年—2014年之间的土地交易数据,并未找到此地块的交易信息。

点评:通州区马驹桥——一个非传统别墅区,在此处兴建别墅确实需要勇气。天鹅堡很有勇气,但通州区的客源培养“一个”十年远远不够,也许需要“第二个”十年……

天鹅堡现房销售情况

房屋所有权证号

转为现房套数

销售套数

均价

X京房权证通字第1106744号

11

9

18821元/平方米

X京房权证通字第1106753号

8

0

X京房权证通字第1106742号

8

0

X京房权证通字第1106741号

6邯郸磁县房产

0

X京房权证通字第1106745号

5

1

25809元/平方米

X京房权证通字第1106733号

4

0

X京房权证通字第1106739号

7

6

19500元/平方米

X京房权证通字第1106735号

10

8

19587元/平方米

X京房权证通字第1106734号

6

0

X京房权证通字第1106752号

4

0

X京房权证通字第1106743号

4

0

X京房权证通字第1106732号

7

5

23651元/平方米

X京房权证通字第1016693号

50

31

15240元/平方米

X京房权证通字第1101488号

6

2

25436元/平方米

X京房权证通字第1101487号

4

2

22014元/平方米

X京房权证通字第1101486号

4

3

19128元/平方米

X京房权证通字第1101483号

5

4

18701元/平方米

X京房权证通字第1101479号

3

2

22862元/平方米

X京房权证通字第1101478号

1

0

X京房权证通字第1101475号

7

6

17555元/平方米

五、瑞景花苑(誉天下 尚品矜 尚品誉皇殿)

开发商:长江实业

项目位置:顺义区天竺镇薛大人庄村

记者拨打瑞景花苑售楼处电话,其销售人员称,前几期房源均已经售罄,下一期开盘时间为今年10月份。瑞景花苑项目共取得预售证六个,分别为:京房售证字(2007)40号、京房售证字(2008)251号、京房售证字(2009)63号、京房售证字(2010)29号、京房售证字(2010)362号、京房售证字(2012)231号、京房售证字(2014)44号。

但记者查询住建委网站数据发现,瑞景花苑项目最早的土地使用权证号为京国用(93出)字第92号,房屋所有权证号为“X京房权证顺字第246277号”,还有房源3套,如今销售为0套。即92年的土地,还有3套房源在售。“X京房权证顺字第276410号”房屋所有权证号,现房套数31,仍有14套在售。京房售证字(2012)231号未过期,预售房源254套,销售251套,均价为24368元/平方米。京房售证字(2014)44号未过期,预售房源180套,截止2014年5月28日,销售0套,但有35个资格审核。

点评:应该向李嘉诚学习如何赚钱,囤地、缓慢开发,可以坐等土地升值。不过没有哪家房地产商愿意承认囤地的事实,但长江实业2009年年报中曾有一段话透露着玄机:“由于现有土地的平均成本较低,集团有信心所持土地将带来良好回报,现时土储水平足够未来五、六年发展之用。”

据长江实业年报显示,早在1997年长江实业和周大福集团已经取得了占地127万平方米的整个丽来花园的开发权。后来两家地产大鳄分道扬镳,瓜分了这个地块,长江实业拿下了一半多土地的开发权,即为誉天下项目。但是到10年之后,2008年下半年,誉天下一期才开始入市。

十年销售未完并不是卖不出,而是不想卖,销售房源带来的收入怎及土地升值的利润?也许誉天下(瑞景花苑)认为“十年太短,短到只争朝夕”,十年之后再十年才是“销售黄金期”。

瑞景花苑现房销售情况

房屋所有权证号

转为现房套数

销售套数

均价

土地使用权证号

X京房权证顺字第276410号

31邯郸磁县房产

14

60269

京顺国用(2006出字)第00180号

X京房权证顺字第246277号

3

0

京国用(93出)字第92号

记者 孙梦姝

别墅 项目 市场

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网友评论:

来自东方的网友说:评论时间:2021-01-23

信任很脆弱,得到了就要好好呵护,它一旦破坏,上百个微笑都无法修复。回复


来自临海的网友说:评论时间:2021-01-23

你来的时候我毫无防备,你走的时候我措手不及。我不介意你就这么离去,我介意的是自己为何会如此频繁的想起你。回复


来自凤城的网友说:评论时间:2021-01-23

凡事皆有代价,快乐的代价便是痛苦。回复


来自巴中的网友说:评论时间:2021-01-23

如果有一天我变了,请你记住,有一句话叫做拜你所赐。回复


来自东乡县的网友说:评论时间:2021-01-23

大部分萌姑娘、软妹子的表象之下,都拥有一颗抠脚大汉的强壮内心。回复


来自烟台的网友说:评论时间:2021-01-22

我们一过了做孩子的日子就掉了会飞的本领。回复


来自安国的网友说:评论时间:2021-01-22

如果个性是一种错,那麽我已壹错在错。如果帅是一种罪过,那麽我已罪恶滔天。如果聪明要受惩罚,那我岂不是该千刀万寡如果谦虚要受责駡,我怎能逃过妒忌的嘴巴。回复


来自绍兴的网友说:评论时间:2021-01-22

世界之所以运动,就因为还不完美。以求完美的心态,活在这个不完美的世界,那是人一生最大的错误。心如止水,不是对任何人事都失去了兴趣,而是了悟了残缺是人生的常态,学会了宽容一切的不完美。回复


来自武汉的网友说:评论时间:2021-01-21

其实最遗憾的是从来没有感受过那种被人坚定选择的感觉。他只是刚好需要,你只是刚好在。回复


来自延吉的网友说:评论时间:2021-01-21

说什么已过往,骷髅的磷光。回复


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