【房产税容积率如何计算】北京"金九"39项目争入市 房企走量花样频出


发布时间:2020-11-23 12:04:10 阅读量:3773 作者:裔瑛

记者从市场上了解到,今年北京万科通过降价、取消精装等方式来吸引购房者房产税容积率如何计算。

押宝“金九”

在走访了部分项目及综合机构统计数据后,记者发现,在即将到来传统销售旺季的9月,北京商品住宅市场预计有39个项目有意向入市,而这样的推盘数量,也将创下今年以来北京楼市月度推盘数目的新纪录。

“上半年市场表现欠佳,令多数开发商的销售数据很不好看。作为下半年冲刺业绩的关键窗口期,在‘金九银十’入市是很多项目的选择。”某上市房企相关负责人告诉记者,经过市场的沉淀,多数项目的价格经过一再挤压,已经到达一个低点。

亚豪机构副总经理高姗也指出,一些刚需项目为了争抢客源开始下调项目售价,自住房的价格优势不再突出,令部分刚需客群开始回流商品房市场。进入9月,刚需盘加快入市步伐,也在积极争取现阶段正在犹豫或等待的刚需客群。

定价仍是谜

在采访过程中,多数有计划在9月入市的项目在面对“售价几何”的疑问时均回答:“具体到开盘时才确定”,或是“参考周边项目售价”。由此可见,谨慎仍然是市场的主基调,多数项目仍在通过蓄客数量和购房人的心理预期来最终定价。

而从已公布售价的项目来看,像纯新盘东亚尚品台湖的商住产品预计售价仅为16500元/平方米起,是台湖区域报价最低的项目;而房山几个计划入市的住宅项目,包括纯新盘五和万科长阳天地、老项目建邦华庭,整体报价水平也仅为19000元-22000元/平方米,区域整体定价基本回归至去年同期水平。

多位业内人士一致认为,随着区域楼市的老库存难以缓解,新入市项目的压力也将更大。

■ 细看新盘

刚需盘 五环外 新老盘齐放量

9月房企加大推盘力度,包括天同11号、苏宁尊悦大厦、路劲世界城、建邦华庭、华业东方玫瑰、天晟嘉园等新老刚需盘都将在9月开盘。此外,今年以来自住房陆续上市,在9月也有首创悦树湾、首创悦树汇、鲁能丰和台3个自住房可以申购。

从区位来看,刚需盘大多位于五环外,主要分布在通州、顺义、大兴、房山,价格在3万元/平方米以内。从已报价的项目来看,最便宜的是首开缇香郡,拟售均价为1.38万元/平米,而主流报价则在2万元-2.5万元/平米。

【典型楼盘】

中国铁建青秀尚城

在地铁昌平线的北部终点站南邵站区域,吸引了不少在中关村、上地区域工作的购房人。目前有3个项目分布在南邵地铁站周围。其中,中国铁建青秀尚城是唯一的纯新盘,均为板楼,主力户型为两居、三居,毛坯交房,预计明年底一期交房。开盘价格预计21000元/平米起,紧凑的78平方米三居售价则可能达到23000元/平米。

与周边路劲世界城、北京风景项目相比较,中国铁建青秀尚城无论单价、户型面积还是总价都是较低的。如隔街相望的路劲世界城9月也将推出200多套房源,预计均价为24900元/平方米。

据青秀尚城销售人员介绍,项目推200多套房源,已有600多人排号。另外,该销售人员表示,这是中国铁建在北六环的第一个项目,以后还将在这附近拿地开发,低价是为“先打出名气来”。

改善型房 14项目“参战” 竞争白热化

相比四面楚歌的刚需盘,主打升级置业的改善型项目早已走出独立行情。开发商也在资金、销售额等多方因素作用下改变销售策略,适当增加中高端改善型项目,从而确保全年销售业绩的达成。而在市场良好的反馈中,9月,包括尚峯壹号、中冶德贤公馆、和景香悦四季等14个项目均会推出改善型产品。业内人士认为,供应量加大的同时,也将形成市场白热化竞争。

【典型楼盘】 中信府

最早进入亦庄河西区的中信地产,在北京最大的湿地公园南海子公园周边打造了刚需产品中信新城,以及目前主打升级改善的中信府。从项目现场来看,相比2011年周边的荒凉境况已有很大改观。中信新城已有上千户业主入住,区域居住氛围日渐浓厚。

中信府紧邻中信新城西侧,目前推出140-210平方米的三居、四居,目前对外报价为36000元/平方米。据销售人员介绍,其最大卖点除了优质的环境和生活配套外,目前推出的均为现房,将会是区域内最早交付的项目,且全部是南北通透的板楼,对于改善型客群注重居住舒适度的需求更加贴合。

高端住宅 核心区豪宅跃跃欲试

随着保利海德公园预计在9月份试探性地入市,也让备受关注的多个地王项目能否在今年下半年如期爆发,变得更有看头。多位业内人士分析指出,今年预计将入市的热点顶级住宅还包括万科北河沿甲柒拾柒号、中赫万柳书院、融创农展馆项目,而这些项目都集中在三环内及周边,这在近几年的北京楼市十分少见,同时,也将豪宅的主战场拉回核心区。业内预计,未来顶级住宅成交集中在核心化的态势还将持续。

【典型楼盘】

保利海德公园

经过4年的等待,位于北三环的保利蓟门桥项目终于有望在9月份入市。根据北京市住建委数据显示,该项目获批预售价9.7万元/平方米,创下了今年新入市住宅最高单价。

据悉,该项目产品包括公馆、城市别墅、五星级酒店和甲级写字楼房产税容积率如何计算。目前住宅部分的样板间已正式开放,主力户型为约175-305平方米的平墅公馆、约400-460平方米的城市院墅。

据悉,保利海德公园已经吸引了逾千组客户咨询,而该项目总共仅167套房源。保利地产相关负责人曾对记者表示:“三环之内的地段已经绝版,这个项目并不愁销售,而是担心去化太快。”

■ 房企策略

回暖趋势不明房企依然以价换量

房企走量花样频出

近期北京万科引人关注的促销是位于南四环郭公庄板块的西华府。8月20日,西华府推出10套特价房,最大降幅超8000元/平方米,一期特价两居只卖2.9万元/平方米。据介绍,西华府特价房推出后迅速售空。

对于近期部分楼盘的促销,北京万科有关人士表示,没有统一的特价促销行动,个别项目打折清掉较差的房源。

上半年,北京万科在万科橙、公园里等多个项目上通过调低开盘价、取消精装等实现积极销售,取得一定的销售业绩。目前,这种灵活定价、积极促销的态势仍在继续。

此外,诸如合生、珠江、东亚等企业也都在推出多样的促销手段。上周,合生滨江帝景以29500元/平方米的价格入市,但由于团购折扣的存在,实际价格只在27000元/平方米。8月,东亚一手推全部楼盘10%首付,一手又将印象台湖项目售价下调6000元/平方米。

市场不稳仍需以价换量

对于当下房企以价换量的选择,业内人士认为,目前楼市走势并不清晰,市场不支持价格上扬,以价换量仍然是房企突围的主要办法。

根据亚豪机构统计,在8月中上旬北京楼市供应成交回暖后,8月下旬,楼市又开始回归平淡。8月18日至24日,北京共有中冶蓝城、合生·滨江帝景等6个项目开盘,累计供应房源1287套,环比下降46%。同一周,北京商品住宅成交1593套,环比下降30%。

亚豪机构副总经理任启鑫认为,此前多个项目热销,主要是因为房企采取营销手段、价格杠杆的作用。而从整个市场情形看,观望情绪仍然存在,紧缩的信贷政策影响,这都使京城楼市仍然难逃冷清局面。

而从许多项目推盘实践看,灵活的价格策略确实可以促进销售。位于东南四环的江南山水,大户型精装公寓起价3.65万元/平方米,推动该项目在7月实现销售20余套。

回款、拿地需求促使房企抢客

东亚新华地产营销总监贾玉鹏还对记者提及,之所以近期频频促销,还有回款拿地的考虑。在他看来,目前北京以及外地土地市场走低,低溢价成交增多,因此通过促销尽快回款有助于把握土地市场机会。

万科也在发布年中业绩时表示,预计土地市场的调整还将延续,未来可能会有更好的拿地机会房产税容积率如何计算。

业内人士还认为,在“金九银十”开发商预计大量增加供应时,房企为抢夺有限的市场需求,就必须实行积极的定价策略,这样才有助于回款、拿地,有助于全年业绩的实现。

专家观点

Q 9月新盘涌现,多个楼盘平价入市,会是购房的好时机吗?

如果是自住的话,可以出手。因为北京房价下行压力很小,虽然库存量在增加,但需求量也很庞大,总体的供需关系还是紧张的。而如果是投资的话,就要考虑一下了,因为北京房价疯狂上涨的时代过去了,未来人口净流入数量的增长速度也将慢下来。——克而瑞房价北京测评中心首席分析师牟增彬

建议有需求就可以买房。前3个月北京成交量那么小,价格都没怎么降,不要等到量价齐升的时候再买。现在市场上除了个别项目促销走量,价格有所回调,或者是降低预期,其他项目与去年相比都没怎么降价。——高策机构董事长陶红兵

新京报记者 李捷 袁晓澜 张旭

项目 北京 入市

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网友评论:

来自瑞金的网友说:评论时间:2020-11-23

暗恋最伟大的行为,是成全。你不爱我,但是我成全你。真正的暗恋,是一生的事业,不因他远离你而放弃。没有这种情操,不要轻言暗恋。回复


来自茂名的网友说:评论时间:2020-11-23

我不怕等,不怕老,不怕死,我什么都不怕。我只怕我喜欢的人爱上了别人。回复


来自铁力的网友说:评论时间:2020-11-23

与其在风雨中逃避,不如在雷电中舞蹈,即便淋得透湿,也是领略生命的快意。回复


来自樟树的网友说:评论时间:2020-11-23

人的生命,似洪水奔流,不遇着岛屿和暗礁,难以激 起美丽的浪花。回复


来自汉中的网友说:评论时间:2020-11-23

我能给你的,只有一杯咖啡的温暖,在心里祝福你,不要灰心,不要放弃。忍住眼泪抬起头,微笑着踏在真实的土地上前进。回复


来自珲春的网友说:评论时间:2020-11-22

对过去耿耿于怀的人,一般都抓不住未来,而一直“忐忑明天”的人,通常也会错过现在的美好。所以,活在当下吧,和你所热爱的一切,在一起。回复


来自铜仁的网友说:评论时间:2020-11-22

这心里深处的欢畅,这情绪境界的壮旷,任天堂沉沦,地狱开放,毁不了我内府的宝藏。回复


来自涿州的网友说:评论时间:2020-11-22

大多数人的努力程度之低,根本轮不到去拼天赋。说是有一个调查实验,问:如果数学不好,能不能学好计算机程序处理等东西。结果百分之七十多的人选了不能。然后一个教授就总结了这一句话。回复


来自长乐的网友说:评论时间:2020-11-21

人们往往把交往看作一种能力,却忽略了独处也是一种能力,并且在一定意义上是比交往更为重要的一种能力。如果说不擅交际是一种性格的弱点,那么,不耐孤独就简直是一种灵魂的缺陷了。回复


来自晋江的网友说:评论时间:2020-11-21

不是每个人,都适合和你白头到老。有的人,是拿来成长的;有的人,是拿来一起生活的;有的人,是拿来一辈子怀念的。回复


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