【二手房产税可以退吗】土地储备何以未能调控住房价?


发布时间:2020-09-26 06:42:50 阅读量:8732 作者:朝寒

储备制度建立之后,政府将生地开发为熟地,开发商只能通过招拍挂的方式拿地二手房产税可以退吗。理论上,政府可以有效控制土地供应量,土地储备因此在有关主管部门看来,相当于城市用地的二次创新。但在实施过程中,地方政府将土地收益作为增加财政收入的重要手段。“中央政府的目标是控制土地价格,防止房地产市场泡沫;而地方政府不同,在土地价格持续走高时,势必会尽可能抛售存量土地,以获取高收益。这种短视行为大大弱化了政府的宏观调控能力。”北京大学法学院房地产法研究中心主任楼建波表示。

通过垄断城市土地一级市场,控制土地的供应量,抑制土地投机,防止地价非理性上涨,是建立土地储备制度的主要目的。

但近年来,地价飞涨、房价飞涨,甚至有评论称,越是土地储备制度实施比较好的城市,房价上涨越快。土地储备的目的为何难以实现?

双重角色困局

“多个进口、一个蓄水池、一个出口,这是我国土地市场宏观调控的主要模式,政府希望垄断城市一级土地市场,拿到土地的收购权和供应权,加强宏观调控能力二手房产税可以退吗。”中国农业大学朱道林教授表示,“但现在看来,宏观调控没有做到,也无法做到。”

据悉,1996年,上海建立我国第一个土地储备中心。土地储备建立之前,主要是开发商通过协议出让的方式获得生地,由开发商负责拆迁和基础设施建设,这种方式虽然减轻了政府的负担,带动了城市的发展,但是也有弊端:不利于政府宏观调控,开发商囤积土地、开发周期较长;容易损害原土地使用人的利益;更重要的是协议出让的方式带来灰色交易和寻租空间。

政府既是公共利益的代表者和市场干预者,同时又作为土地储备市场的参与者,在追求利润最大化上必然产生矛盾。在业内专家看来,土地储备制度中政府的双重角色使得制度设计的初衷难以实现。

中国社科院2009年城市蓝皮书指出,实际工作中,往往是部门利益大于国家利益,很多土地储备机构热衷于收购增值潜力大的城市存量土地,土地供应也以追求增值为目的,忽视城市规划的限制和对市场的调控作用。

出让方式单一

储备土地出让方式单一,也削弱了宏观调控能力。楼建波表示,土地出让过于强调招牌挂的方式,结果对最近几年的地价飞涨推波助澜,与制度设计初衷相违背,不仅没有起到调控市场的作用,反而引起了市场的不稳定。

今年4月16日,在一片指责声中,北京市国土资源局宣布,北京市将改进目前土地出让方式,弱化投标价格比重,综合投标价款、付款进度、开发建设周期、政策性住房建设条件、土地节约集约程度等因素作为评标条件,同时设定合理价格区间,由“价高者得”为“最佳者得”。

此前,上海、武汉等地已经改变了土地出让中“价高者得”的模式。

“土地储备的功能还受制于周期和资金。由于土地储备资金严重依赖于银行贷款,如果储备的周期太长,不能及时出让,那么利息负担就会很重,尤其是在市场低迷时,可能无法偿还银行贷款。如果及时出让,就不利于宏观调控。”楼建波说。

一位专家告诉记者,各类银行贷款一般占土地储备机构运营资金的70%至90%,个别地方甚至接近100%,蕴藏着巨大的资金风险和法律风险。

“目前北京、上海等地都引入了民间资本进入土地储备的开发整理环节,如果市场向好、出让顺利还好,市场一旦低迷,民间资本的法律性质如何认定,风险如何分担就是问题。”这位专家表示。

楼建波告诉记者:“土地市场价格走高时,政府不愿意调控,土地市场价格走低时,政府则可能没有能力调控。”

房价调控悖论

“想通过土地储备改变供求关系来调控地价,调控房地产市场,做不到。”朱道林直言,“在正常的市场条件下,房价上升过快时,可以增加供给来降低房价。但当市场出现泡沫时,越增加供给,人们的预期收益越高,越是买涨不买跌。”

在他看来,目前的房地产市场就是非正常的市场。商品房不是与人们收入相当的消费品,而是期待增值的投资。在这种情况下,宏观调控要靠经济手段,靠金融措施。

“抑制投资性需求,是近期政府宏观调控措施见效的主要原因。”朱道林表示,“房价说到底是经济行为,地价过高只是造成房价过高的一个因素,但不是决定性因素。设想一下,政府低价卖地,房价能不能下来?”(记者 辛红)

胡增光认为,用工程款来牵制施工队本身就是不治本的方法。如果业主家选择了游击队,若工程质量有问题,赔付额已经超出了其利润,游击队很可能不要尾款,“拍拍屁股走人。”但是在品牌公司中,无论消费者采用怎样的付款方式,“该干的活一定是要干好的。而且需要返工的必须返工。大家都丢不起人。”因此,工程的质量还是要依靠公司本身的信誉和管理水平。

然而,事实上,换一个角度来看,“等不起”与“买不起”又是一个伪命题。

另两大卖场则狠抓品牌,从诚信消费、方便消费着手。3月14日,北京家具行业协会携手50家北京家具品牌在集美家居大红门店进行开年首秀。以“关注民生、诚信经营”为主题的活动不仅根据品牌经营实力和影响力等因素重新授牌认定了“北京品牌”,50家品牌老总还一起诚信宣誓,在现场与消费者互动,老总亲口“喊价”环节更让消费者惊喜多多。

据仲量联行北京研究部主管覃晓梅介绍,一般购物中心项目从生地到开业的较快需要3年时间,如2012年初新加坡商业地产巨头凯德置地从保利地产手中收购了南六环天宫院地块,总建筑面积12万平米,预计2015年开业;宜家的速度虽然不算快,但也属正常。记者 张佳竹 自曾晖

某股份制银行个人金融部负责人李女士表示,在整体货币宽松的环境下,预计今年还会迎来降息和降准,将会有更多银行加入到9折房贷的队伍中,银行来也在密切关注央行对房贷政策的变化二手房产税可以退吗。

2012年11月,经济科学出版社报案。该出版社称,因当时有规定,国有企事业单位不得向私人购买房产,故以李某名字买房而没有以固定资产入账。

我们看看港丰石化项目开发遇到多少“政府、政府有关部门的行为”的原因吧:一是高栏港区管委会先下文让港丰石化为LN G项目“割让”土地、借用土地,后又开会下令让他们配合壳牌项目拆除变压器和电线;二是珠海市住房和城乡规划建设局直到2009年12月15日才颁发《建设工程规划许可证》;三是珠海市人防办、市政府涉外建设项目国家安全事项审查办等部门,直到2010年1月才相继办完审批手续,随后港丰石化向高栏港区建设局打报告申请开工,至今未获批准。

上周,广州7条地铁新线获正式批复。本周,让番禺业主有“专属”感的重大新闻出炉:地铁7号线一期工程获批。

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网友评论:

来自贵溪的网友说:评论时间:2020-09-26

如果你不能对我好一辈子,请不要对我好,哪怕只是一秒钟;如果你不能骗我一辈子,请不要骗我,哪怕只是一个字;如果你不能爱我一辈子,请不要爱我,哪怕只是一瞬间。回复


来自新余的网友说:评论时间:2020-09-26

我们不肯探索自己本身的价值,我们过分看重他人在自己生命里的参与。于是,孤独不再美好,失去了他人,我们惶惑不安。回复


来自桐乡的网友说:评论时间:2020-09-26

不是每个人,都适合和你白头到老。有的人,是拿来成长的;有的人,是拿来一起生活的;有的人,是拿来一辈子怀念的。回复


来自鞍山的网友说:评论时间:2020-09-26

我们一过了做孩子的日子就掉了会飞的本领。回复


来自庄河的网友说:评论时间:2020-09-26

其实最遗憾的是从来没有感受过那种被人坚定选择的感觉。他只是刚好需要,你只是刚好在。回复


来自盘锦的网友说:评论时间:2020-09-25

当你走完一段之后回头看,你会发现,那些真正能被记得的事真的是没有多少,真正无法忘记的人屈指可数,真正有趣的日子不过是那么一些,而真正需要害怕的也是寥寥无几。回复


来自广安的网友说:评论时间:2020-09-25

我人生中最幸运的两件事情,一件是时间终于将我对你的爱消磨耗尽,另一件是很久很久以前遇见你。回复


来自富德的网友说:评论时间:2020-09-25

经不住似水流年,逃不过此间少年。回复


来自醴陵的网友说:评论时间:2020-09-24

对他人的私事不关心,不介入,允许他人的道德观、生活方式和自己不同,这将消除世上90%以上的烦恼。回复


来自南阳的网友说:评论时间:2020-09-24

我白天在阳光下欢笑,夜晚在被窝里哭泣。回复


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